Учебная работа. Оценка недвижимого имущества
Оценка недвижимого имущества
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«НОВОСИБИРСКИЙ государственный ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»
Контрольная работа по дисциплине «основы оценочного менеджмента»
Выполнил: Широков Егор
Студент 5 курса ЗФ
Спец. Менеджмент
Оглавление
1. Расчет корректировок на торг при оценке различного типа имущества (движимого и недвижимого)
2. Оценка недвижимого имущества
2.1 Характеристика объекта оценки
2.2 характеристика местоположения объекта оценки5
2.3 Анализ рынка недвижимости
2.4 анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
2.5 Определение стоимости объекта сравнительным подходом
2.6 Определение стоимости объекта затратным подходом
2.7 Определение стоимости объекта доходным подходом
2.8 Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта
Список использованных источников
1. Расчет корректировок на торг при оценке различного типа имущества (движимого и недвижимого)
Корректировка на торг учитывает, насколько цена предложения отличается от реальной цены сделки. Разница образуется в процессе торга между покупателем и продавцом и зависит от многих факторов. Обычно цена сделки при купле-продаже квартир ниже цены начального предложения, так как изначальная цена включает возможность «торга».
Как правило, на торг закладывают от 0 до 10%. До недавнего времени считалось, что оценщики наиболее часто используют корректировку на торг в размере 2%, однако это значение практически никак не аргументировалось, поскольку являлось достаточно «зыбкой» величиной, что объяснялось отсутствием обобщенной информации о ценах сделок.
однако с помощью аналитических данных существует возможность обосновать размер корректировки на торг при оценке объекта жилой недвижимости и последующем определении рыночной стоимости объекта.
Рассмотрим этот процесс на конкретном примере.
Для расчета величины корректировки на торг были обработаны данные более чем 600 сделок, каждая из которых была сопоставлена с офертой в базе объявлений на основании сопоставления параметров квартиры, указанных в сделке и в параметрах объявлений.
Подбираются пары «объект продажи — объявление о продаже данного объекта» за период с 1 марта по 31 октября 2013 года в городах Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Красноярск, Екатеринбург и Пермь. В данные пары были выбраны исключительно те объявления, которые совпадают с объектом продажи по таким ключевым характеристикам как адрес, этажность и этаж, количество комнат. При этом было учтено, что общая площадь объекта не должна отличаться от общей площади объекта, указанной в объявлении более чем на 5%. В свою очередь, дата оценки объекта и дата последней публикации объявления не должны различаться в сроках более чем на 1 месяц. Цена же, указанная в объявлении может быть выше цены сделки, которая была определена в отчете об оценке, но не более чем на 7%.
В ходе анализа во всех перечисленных выше городах выявлена одна и та же тенденция: вероятность, что продавец предоставит скидку (торг) в размере, обратно пропорциональном запрашиваемому размеру скидки. Выражаясь простыми словами, стороны гораздо чаще договариваются о скидке в размере от 1 до 3%, чем о скидке в размере от 5% до 10% от стоимости предложения. Таким образом, половина предоставляемых скидок в каждом анализируемом городе не превышает 1,9%, а ѕ — 4%.
Исходя из вышеупомянутого, для расчета средней величины торга был определен интервал отклонения между ценой сделки и ценой предложения в 5%.
Результаты расчетов, а также принятые значения корректировки на торг приведены в таблице:
Таблица 1 — значения корректировки на торг
ГородКол-во парСреднее по выборкеДоверительный интервалВыбранное По результатам анализа выявлено среднее
2. Оценка недвижимого имущества .1 Характеристика объекта оценки Таблица 2 — характеристика объекта оценки Адрес (идентификация объекта)СтранаРоссияГородНовосибирксРайонДзержинскийУлицаКоролёваНомер дома, …7Характеристика местоположенияМестоположениеСредняя удалённость от центра городаУдобство подъездных путей…Окружающая застройкаЖилые и административные зданияТип дома по материалу/технологии несущих конструкцийПанельныйМатериал перекрытийжелезобетонСредняя высота потолков, м3,0Юридический статус Право на Объект оценкисобственностьПраво на земельный участокдолгосрочная аренда .2 характеристика местоположения объекта оценки Объект является складским помещением на первом этаже здания. Рядом проходит дорога. Окружение: склады, офисы. Жилые дома примерно в километре. Место является развитой логистической развязкой. 2.3 анализ рынка недвижимости На сегодня в городе преобладает порядка 800 тыс. кв.м. складских и производственных объектов. индустриальной недвижимости — 1, 8 млн кв.м. Большинство складов сосредоточено в бывших промышленных зданиях советских времен. Для примера предоставляем таблицу стоимости реально существующих производственно-складских объектов Новосибирска, выставленных на продажу. рисунок 1. Производственно-складская недвижимость Новосибирска — средние цены Склады пользуются в городе большим спросом, особенно класс А. Этот сегмент практически исчерпал себя, а эксперты не предвещают строительства новых складских помещений повышенного класса в ближайшее время. [2] Рисунок 2. Распределение складской недвижимости по районам Новосибирска .4 анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта наиболее эффективным способом использования объекта является складское использование, т.к. объект окружён подобными складами. Логистическая инфраструктура развита, есть подъездные пути и места для стоянки и разворота фур. объект также оборудован подъездными путями и погрузо-разгрузочными воротами. 2.5 Определение стоимости объекта сравнительным подходом Таблица 3 — Расчет скорректированных цен нежилых помещений. ПараметрыОбъект оценкиАналог 1аналог 2Аналог 3Цена продажи, тыс. р.─110001300010000Площадь, м. кв.190205235195цена продажи 1 м.кв,. тыс. р.─53,6655,3251,28Условия продажиРыночныерыночныерыночныерыночныеКорректировка0%0%0%0%Скорректированная цена, тыс.р/м.кв.─53,6655,3251,28Местоположение (объекты должны быть расположены рядом, но в данном случае из-за низкой активности рынка было невозможно найти три аналога в одном районе)Ср/оСр/оСр/оОтдКорректировка─0%0%+7,5%Скорректированная цена, тыс.р./м.кв.─53,6655,3255,13Материал стенппккКорректировка─0%-5%-5%Скорректированная цена, тыс.р./м.кв.─53,6652,5552,37Этаж/этажность1/11/11/11/1Корректировка─0%0%0%Скорректированная цена, тыс.р./м.кв.─53,6652,5552,37Подъезды к зданиюХорошиеХорошиеХорошиеХорошиеКорректировка─0%0%0%Скорректированная цена, тыс.р./м.кв.─53,6652,5552,37Состояние помещенияхорудудхорКорректировка─+10%+10%0%Скорректированная цена, тыс.р./м.кв.─59,0357,8152,37Весовой коэффициент (Чем больше корректировок внесено в цену продажи, тем меньше «вес». Сумма «весов» = 100 % или в долях =1,00).─40%30%30%Стоимость 1 м. кв., тыс. р.56,67Стоимость объекта оценки, тыс. р. (с учетом общей площади объекта оценки)10766,54 В результате анализа рынка выявлено: 1)нежилые помещения, расположенные в отдаленном районе в среднем дешевле на 15%, чем расположенные в районе средней отдаленности; 2)помещения в удовлетворительном состоянии дешевле, чем находящиеся в хорошем состоянии, на 10%; )кирпичные нежилые помещения в среднем дороже на 5%, чем панельные. .6 Определение стоимости объекта затратным подходом Сзп = Сз + (Снс — Ин),(1) где Сзп — стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. р., Сз — стоимость земли, тыс. р., Снс — стоимость нового строительства улучшений (включает прямые и косвенные Издержки, предпринимательскую прибыль), тыс. р., Ин — накопленный строением Износ, тыс. р. В том числе: Снс = ПИ+КИ+ПП(2) ПИ, КИ — прямые и косвенные Издержки на возведение аналогичных объектов, тыс. руб.; ПП — предпринимательскую Прибыль, тыс. руб. Сз = Пз * Цз,(3) где Пз — площадь земельного участка, м. кв., Цз — цена земли, тыс. р. / м. кв. Ин = 1- (1-Иф )(1- Ифн )(1- Ив),(4) где Иф — физический Износ нежилого помещения в долях; Ифн — функциональный Износ нежилого помещения в долях; При проведении расчетов затратным подходом учесть: 1. Цена земли принимается равной 2500 руб. / м. кв. . Пз — площадь земельного участка, м. кв. Пз рассчитывается по формуле: , где: S общ. зд. — общая площадь оцениваемого помещения, кв. м (см. приложение 1);эт. — количество этажей (для условного объекта =1); ,5 — коэффициент плотности застройки. Прямые издержки (ПИ) = 32 тыс. руб./м. кв.; КИ = 30% от ПИ; ПП = 20% от суммы прямых и косвенных издержек. Величина функционального износа, вызванная несовременной планировкой, составляет 5%. внешний износ — 0%. Физический износ 25% Ин = 1 — (1 — 0,25)(1 — 0,05)(1 — 0) = 0,2875 = 28,75%зу = 190*1,5 = 285 (м2) Сз = Пз * Цз = 285*2500 = 712500 (тыс. руб.) Снс = ПИ+КИ+ПП = 6080 + 1824 + 7904 = 9484,8 (тыс. руб.) Сзп=Сз+(Снс-Ин)=712500+(9484,8-(9484,8х0,2875))=719257,92(тыс. руб.) Таблица 4 — Определение стоимости объекта затратным подходом ПоказателиЗначение1. Площадь земельного участка, м.кв.2852. Рыночная стоимость земельного, руб/м.кв.2500 3. Итого стоимость земельного участка, руб.7125004. Площадь здания, м.кв.1905. Стоимость возведения 1 м.кв. (ПИ+КИ+ПП), р/м.кв.49,926. Итого стоимость строительства объекта оценки, руб. (с.4*с.5)9484,87. Физический Износ объекта оценки, %258. Функциональный износ объекта оценки, %59. внешний износ объекта оценки, %010. Итого накопленный износ*, %28,7511. Итого накопленный износ, руб.2726,8812. Итого стоимость, рассчитанная с применением затратного подхода (формула 1), руб.719257,92*некорректно записывать в расчете износа, что 10%+20%=30%, нужно, например: Ин= 1-(1-0,20)*(1-0,10)*(1-0)=0,28. Это в долях, а в процентах Ин = 28% .7 Определение стоимости объекта доходным подходом Определение стоимости оцениваемого помещения выполняется по формуле 5. Сдп = ЧОД / СК, (5) где Сдп — стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода , тыс. р., ЧОД — чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за год, тыс. р., СК — ставка капитализации. Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы от оцениваемого объекта. потенциальный валовой доход (ПВД) — это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта. В курсовой работе необходимо определить годовой ПВД по формуле 6. ПВД = Пнп * А * n,(6) где Пнп — площадь объекта оценки, м.кв. А — ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение, р./м. кв.,- количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД. Действительный валовой Доход (ДВД) — это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле 7. ДВД = ПВД — У,(7) где У — убытки от недозагруженности помещений и недосбора арендной платы. Определение стоимости оцениваемого помещения выполняется методом прямой капитализации. ПВД = Пнп * А * n = 190*900*12 = 2052000 (руб.) ДВД = ПВД — У = 2052000 — 20520 = 2031480 (руб.) ЧОД = ДВД — О = 2031480 — 203148 = 1828332 (руб.) Сдп = ЧОД / СК = 1828332 / 0,17 = 10754894,12 (руб.) Таблица 5 — Расчет стоимости нежилого помещения доходным подходом № п/пПоказателиЕд. изм.количество1Ставка аренды за месяц Р./м.кв.9002Площадь оцениваемого помещениям.кв.1903потенциальный валовой доход за годтыс.р.2052000 4Убытки от недозагрузки помещений и недосбора арендной платытыс.р.20520 5Действительный валовой Доход тыс.р.2031480 6Операционные расходы за годтыс.р203148 7чистый операционный доходтыс.р.1828332 8Ставка капитализации%179. Стоимость объекта оценкитыс.р.10754894 .8 Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо осуществить согласование, то есть сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым, два других используются для корректировки получаемых результатов. Результаты оценки одного и того же объекта различными подходами к оценке могут отличаться в среднем на 20-50%. Для каждого из подходов к оценке выбирается "вес". При этом учитывается: значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации; соответствие целям оценки; достоверность и достаточность используемой для анализа информации; соответствие оцениваемому типу использования недвижимости; преимущества, недостатки подходов к оценке. В нашем случае производится оценка коммерческой недвижимости, и значимость затратного подхода утеряна, поэтому для него назначаем коэффициент 0. доля остальных способов примерно равнозначна, поэтому итоговую стоимость рассчитаем как компромисс между рыночным способом оценки и доходным в пропорции 50/50 Таблица 6 — Пример расчета рыночной стоимости нежилого помещения Подходы к оценке недвижимостиСт-ть нежилого помещения, руб.Весовой коэффициентСравнительный10766540 0,5затратный 7192580Доходный 10 7548940,5Итого стоимость объекта1,00Рыночная стоимость объекта оценки составит округленно, руб.10760717 Вывод: рыночная стоимость помещения составляет округленно 10760717 рублей (десять миллионов семьсот шестьдесят тысяч семьсот семнадцать рублей). имущество недвижимость доходный стоимость список использованных источников 1.Русаков Максим (Партнер Группы компаний SRG руководитель направления "ИТ-консалтинг"). Корректировка на торг. 2.Комаров Иван (Ведущий брокер отдела коммерческой недвижимости АН «Жилфонд»). Рынок недвижимости Новосибирска 2015. 3.Щербакова Н.А. Оценка недвижимости: теория и практика. — М., 2012. — 299 с. 4.Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). 3-е изд.: М., 2009. — 299 с.
Учебная работа. Оценка недвижимого имущества